常規
計劃外的房產是尚未建造的房產，而不是購買已完成的房產。 這基本上意味著購買物業的承諾。 房地產開發商通常開始建設一個專案，仍然將物業稱為計劃外專案。
計劃外的物業可以包括公寓和房屋開發。 然而，公寓市場是目前芭堤雅地區最大的。 因此，下面的資訊涉及購買計劃外的公寓單元。
購買計劃外房產的好處
購買計劃外公寓單位的主要好處是，您只需簽署合同，無需進一步參與施工流程，即可獲得全新的公寓。
另一個好處是，計劃外的公寓通常以折扣價出售，以已經完成的公寓單位的市場價值。 房地產開發商在建設期間提高單位價格是常有的做法。
獲得計劃外公寓的初始資本要求相對較低。 即使付款計劃因開發商而異，標準也是在合同簽署時只支付預訂費和小額押金。 剩餘付款將根據施工階段到期。 最佳付款計劃完成後到期金額最大。
購買計劃外房產的風險
所有形式的投資都伴隨著一定的市場風險。 下面描述的主要風險以及減輕這些風險的工具。
市場風險是市場價格下跌的風險。 泰國度假區房價的主要推動力與外國人和全球經濟的發展有關。 雖然泰國人一直在增加對度假區的投資，特別是在芭堤雅地區。
在購買計劃外房產時，基本風險源於這樣一個事實，即由於計劃外的性質，您在沒有能夠查看和評估成品的情況下簽訂合同。 購買計劃外房產的決定往往基於雜誌和互聯網上宣傳的觀點。 根據《公寓法》，房地產開發商有義務不歪曲公寓，因為《公寓法》為計劃外公寓單元的購買者提供了一些消費者保護。
然而，購買計劃外房產的主要風險在於未完成的風險。 未完成包括開發商因開發商資本金不足而無法完成物業的情況。 無論開發商的規模如何，所有計劃外投資都存在不完成的風險。 然而，對於業績良好的大型企業來說，不完成的風險比首次開發者要低得多。
如前所述，未完成的風險與開發商資本金不足有關。 從房地產開發商在開工前出售計劃外物業的觀點來看，是資助建設的一種方式。 這意味著開發商的資本要求顯著降低。 此外，他們通常能夠將銷售記錄提交給銀行借錢。 事實上，許多開發商都宣稱一個專案是由商業銀行”支援”的。
在泰國購買計劃外房產時，也值得考慮匯率風險。 購買計劃外房產時，在預訂時支付第一筆付款，在完成施工時支付最後一筆付款。 公寓的建設週期通常需要2-3年。 在此期間，匯率波動很大，並可能影響泰國浴場的最終購買價格。
降低風險
上面概述了在泰國購買計劃外房產的主要風險。 下面如下描述我如何減輕風險。 總結的風險是：
- 市場風險
- 已完成的屬性與預期不同
- 未完成的風險
- 貨幣匯率風險
市場風險
理想情況下，當房價預期上漲時，每個人都想投資。 實際上，不可能以高度的確定性來預測未來的價格發展。 在考慮市場風險時，重要的是要記住，在度假區投資的人主要購買物業作為第二套房，度假物業或出租物業。 考慮到大多數投資者是外國人，市場在很大程度上取決於全球經濟的發展，而不是泰國經濟。
已完成的屬性與預期不同
如上所述，公寓開發商受《公寓法》的約束，以兌現在行銷材料中做出的承諾。 然而，往往值得花時間注意材料規格，以確保品質將不辜負期望。 材料規格水準因開發人員而異。 高端開發人員通常會強調材料的品質。 也許也值得花時間查看開發人員的其他專案，以評估品質。
未完成的風險
不完成的風險是經濟影響最大的最重大風險。 無法完成可能是由於多種原因，如：資金不足、財務規劃不周、管理不善、不符合建築法規和銷售不足。
因此，建議在簽訂購買合同之前，對開發商和專案進行盡職調查。 徹底的盡職調查包括評估：開發商的財務狀況，預訂和銷售統計，在泰國完成專案的跟蹤記錄，開發商顧問，土地擁有權和擁有權結構。
匯率風險
由於貨幣每天都在波動，風險在於您持有貨幣的貨幣在建設期間對泰浴的貶值。 避免風險的最簡單方法是將全部金額轉入泰國銀行帳戶。 此外，所有銀行都提供金融工具來「鎖定」匯率。
支付您的財產
由於泰國的貨幣兌換管制和外國人購買財產的要求，需要遵循一些具體的匯款程式來支付財產。 遵循下面列出的具體要求非常重要，因為它影響轉售後將資金從泰國轉移出去的能力。
不是泰國居民的外國人需要通過將資金轉入泰國的銀行帳戶或使用外國信用卡在泰國取款來將資金帶入泰國。 在將外幣轉入泰國時，必須說明「在泰國購買房產」的轉讓目的。
當外幣匯往泰國購買財產時，主要證據檔是收款銀行簽發的”外匯交易證明”，用於超過50，000美元的轉帳。
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